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實探中金普洛斯REIT底層資產:動靜之間激發產業張力

2024-06-20 23:50  來源:證券日報 

    本報記者 昌校宇

    6月份的島城氣溫持續攀升,擁有“區港一體”優勢的青島前灣保稅港區內也一片火熱。距其僅0.5公里的青島港(我國北方第一大港)前灣港區萬噸巨輪云集、集裝箱層層疊疊鋪展向遠處。2023年,青島港貨物吞吐量突破7億噸,穩居全國第四位,前灣港則承擔了80%的吞吐量。

    作為首批9只基礎設施公募REITs,中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金(以下簡稱“中金普洛斯REIT”)的底層資產之一——普洛斯青島前灣港國際物流園(以下簡稱“普洛斯青島園區”)就坐落于此,該園區也是中金普洛斯REIT首批擴募資產之一。

    臨近首批基礎設施公募REITs上市三周年及首批擴募項目落地一周年,《證券日報》記者奔赴青島實地調研。在看似靜立的倉儲物流園內部,資本、技術、勞動力等各要素都在高效流動。這動靜之間,暗藏著倉儲物流園激發產業張力的能量。

    不止于倉儲物流

    中央財經委員會第四次會議明確,“物流是實體經濟的‘筋絡’,聯接生產和消費、內貿和外貿”。倉儲物流園是物流的必要載體,也是支持實體經濟發展的重要基礎設施?!蹲C券日報》記者近距離觀察到,普洛斯青島園區正以“筋絡”之活促實體經濟之健,不僅為租戶提供一份專屬空間,更是為產業積蓄發展增添新動能。

    這一點在記者與園區的租戶之一,某大宗物流企業現場倉庫運營管理負責人李先生的交流中就有體現。李先生所在的公司是一家以清關、倉儲物流、運輸為主業的大型國際物流企業,據他介紹,公司已租用園區的倉庫6年有余,記者走訪的倉庫內目前存放了2萬噸橡膠。雙方之所以能達成長期穩定合作,正是因為公司看中園區優越的地理位置及其高標倉的配置、管理質效。

    李先生進一步解釋:“青島港是全國最大的橡膠和紙漿的進口口岸,大宗貨物存儲一直是相關企業的‘硬需求’,而普洛斯青島園區臨近青島港,可大大降低公司進口業務所需的短駁運輸成本。同時,不同于常規高標倉庫3.0噸/平方米的承重設計,園區二期倉庫地面使用荷載為5.0噸/平方米,可更好地適應橡膠、紙漿等大堆載租戶的實際需求,確保了地坪質量的穩定和堆垛時的安全。此外,園區高質量、高標準的物業設施不僅滿足公司的期貨交割庫和分類監管庫的硬件條件,也能為公司在高標業務中鎖定新增訂單增加砝碼。”

    普洛斯青島園區與租戶已然不是簡單的甲、乙方租賃關系,而是轉換為持久、互惠的商業伙伴關系。

    該園區的獨特軟硬件優勢,同樣吸引了一家主營化妝品的跨境電商企業入駐。記者走進貨倉,映入眼簾的便是貨架上擺放的各類知名美妝品牌的化妝品。倉內員工表示:“公司主要做跨境電商保稅進口備貨,承接淘寶、天貓國際、拼多多、抖音、小紅書等平臺的業務,自2020年入駐園區后,公司以倉為店,開展直播帶貨。庫內10.5米的層高,既能滿足公司擺放8米的高位貨架,又對直播的呈現效果、視覺感受,甚至是訂單量的轉化幫助極大。在倉播的領域里,公司曾做到單場直播銷售額過億元,創下全國保稅倉直播帶貨規模第一名,至今仍保持該記錄。”

    記者探訪時恰逢“618”大促期間,數十余人正在倉庫一隅緊張有序地對即將快遞發出的化妝品進行貼碼和打包,另有部分人員快速穿梭于貨架間揀貨。上述員工介紹:“現在韓國進口化妝品的船期基本可實現‘次日達’,普洛斯青島園區的區位條件能促使貨物到港當天即入庫,保障了公司供應的及時性,對直播訂單量也有拉動作用。”

    無論是降低成本還是訂單增長,都從側面反映出租戶既有需求又有支付能力。這些或許并不會直觀體現于中金普洛斯REIT的財務報表中,但確是其底層資產穩健運營的生動注解。畢竟,中金普洛斯REIT的現金流,來源于底層資產租賃產生的租金及物業管理服務費,租戶運營表現良好,項目出租率和租金水平的穩定性便有了保障。

    普洛斯是中金普洛斯REIT原始權益人兼外部管理機構,普洛斯資產中國區聯席總裁趙明琪對《證券日報》記者表示:“中金普洛斯REIT底層資產租金及管理費來源合理分散,目前有效市場化租戶合計近80個,租戶行業多元化、集中度低、結構穩定。同時,租戶租賃時限以中長期為主。”

    不止于雙首批

    2024年6月21日,首批上市的9只公募REITs迎來三周歲生日。三年來,我國公募REITs市場產品種類擴容、資產標的擴募,由試點邁向常態化發行新階段,實現了量的不斷增長和質的持續提升。中金普洛斯REIT既是見證者,也是“首發+擴募”雙首批公募REITs的實踐者。

    記者在調研現場了解到,與前述企業和倉儲物流園的彼此成就相似,資本市場與倉儲物流園的雙向奔赴更是一種必然。與公募REITs市場發展一路同行的趙明琪頗有感觸地說:“普洛斯始終堅持‘重倉’中國,2023年普洛斯及其管理基金對中國市場的新增資本金達30.3億美元,公募REITs為普洛斯提供了很好的資產開發運營與資本循環的平臺,繼而推動形成更多優質項目儲備。”

    據趙明琪介紹,目前,中金普洛斯REIT首發凈回收資金的全部投資已完成;擴募回收資金也正按計劃進行投資。這在拓展普洛斯資產網絡布局的同時,也有力地助力了全國性和區域性企業客戶的發展。

    在全市場已上市的36只公募REITs中,中金普洛斯REIT還有一個標志性特點——底層資產數量最多且分布區域較為分散。這看似分散的背后,實為中金普洛斯REIT深度融入重大區域發展戰略的邏輯。

    趙明琪介紹:“目前,中金普洛斯REIT持有的倉儲物流園區數量達10個,所在區域覆蓋京津冀、長三角、環渤海經濟區、粵港澳大灣區和成渝經濟圈,可租賃面積約116萬平方米,10個園區的平均出租率維持在近90%左右。同時,更多具有較強經濟活力與成長潛力的資產納入中金普洛斯REIT,有利于基礎設施資產持續穩定運營以及實現資產增值。”

    談及上市三年來的表現,中金普洛斯REIT基金經理劉立宇用兩個字概括——“穩健”。他表示:“截至目前,中金普洛斯REIT共發布11次季報,各季度可供分配金額均超出招募說明書預測目標。”

    基于高效穩健的運營,中金普洛斯REIT持續用穩定分紅回饋投資者。據劉立宇介紹,自中金普洛斯REIT上市以來,已先后為投資者分紅7次,累計分紅金額約7.67億元,分紅比例約占產品可供分配金額的100%。

    日前發布的新“國九條”高度重視REITs市場制度建設,監管部門也于年內多次表態支持符合條件的基礎設施項目發行REITs。

    對于三周歲的公募REITs市場而言,藍圖已經繪就,路徑清晰。對于中金普洛斯REIT來說,不止于“雙首批”是記者此次調研最大的感受。趙明琪表示:“普洛斯擁有充足的儲備資產,未來將在充分總結首次擴募實踐經驗的基礎上,持續向中金普洛斯REIT注入更多優質資產,做大資產包體量。”而這既是原始權益人對中金普洛斯REIT底層資產管理水平持續提升的承諾,也是對項目運營穩健向好的期待。

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